Краткие методические рекомендации (КМР) предназначены для руководства сельских, поселковых, городских органов местного самоуправления.
Главное назначение КМР – оказать помощь главам госадминистраций и органов самоуправления в приведении к действующему законодательству Украины земельно-правовых отношений.
КМР указывает основные пути  решения вопросов разграничения земель государственной и коммунальной собственности.
На вышеуказанной основе органы местного самоуправления при решении вопросов КМР приобретают статус  субъектов права собственности на землю, что создает предпосылки для получения дополнительных доходов в местный бюджет.

       Вопросы земельно-правовых отношений в последние годы для местного самоуправления приобрели особую актуальность. Уменьшение свободных земельных площадей и резко возросший спрос на земельные участки обуславливают необходимость:
- обеспечения гарантий законности и обоснованности принимаемых решений;
- создания собственникам, пользователям и арендаторам земельных участков законных гарантий при их получении;
- распространения  властных полномочий городских, поселковых и сельских Советов на большую территорию.

       Финансовый кризис диктует необходимость внедрения в практику деятельности органов местного самоуправления:
- максимально возмездного отчуждения земельных участков;
- привлечение инвестиционных средств, как для решения социальных проблем, так и для подготовки базовой градостроительной и землеустроительной документации – основы гарантий законности распоряжения землей;
- совершенствования системы арендных отношений, оценки земли, платы за пользование землей и, как следствие, увеличения поступлений в местный бюджет.
В тоже время все более актуальными становятся вопросы разграничения компетенций органов местного самоуправления и органов исполнительной власти (районных госадминистраций, Совета Министров АРК, Кабинета Министров Украины) по вопросам распоряжения органами местного самоуправления землей.

       Особо актуальными последние годы являются следующие вопросы:
- как увеличить поступление в местный бюджет;
- как обеспечить непосредственное право территориальной громады в лице городского, поселкового или сельского Совета по распоряжению землей;
- как подтвердить (обеспечить) законность ранее принятых и принимаемых решений в области земельных отношений;
- как решить вопрос распоряжения землей, которая в настоящее время не относится к компетенции Совета;
- каким образом решить вопрос внебюджетного финансирования разработок основных (базовых) градостроительных и землеустроительных документов.

       При разрешении этих земельно-правовых вопросов следует исходить из того, что законодательство наделило правом распоряжаться землей не только органы местного самоуправления, но и органы исполнительной власти (райгосадминистрации, СМ АРК, КМУ), разграничив эти полномочия в зависимости от места расположения земельного участка и от категории земель.

       Законодатель определил виды права собственности на землю - государственная, коммунальная, и частная собственность, и отнес к компетенции органов местного самоуправления право распоряжаться только землями коммунальной собственности, обуславливая тем, что все бывшие земли государственной собственности должны быть разграничены в установленном законом порядке на земли государственной и коммунальной собственности.

       Законодательством установлен порядок осуществления разграничения земель государственной и коммунальной собственности, в основу которого положен правовой принцип о том, что в границах населенных пунктов (городов, поселков и сел) земли относятся к коммунальной собственности, за исключением земель, находящихся в частной собственности и земельных участков, которые должны оставаться в государственной собственности. До разграничения в установленном законом порядке земель государственной собственности, в границах населенных пунктов землями должны распоряжаться соответствующие Советы, за пределами этих границ – органы исполнительной власти.

       Таким образом, базовым (основополагающим) документом, который определяет (разграничивает) полномочия органов власти по распоряжению землей и вопросы самого разграничения земель государственной и коммунальной собственности является документ, подтверждающий границу населенного пункта. Граница населенного пункта устанавливается проектом землеустройства в отношении установления или изменения (ранее установленной) границы населенного пункта, который разрабатывается на основе Генерального плана города, поселка или  технико-экономического обоснования развития поселка, села (или схемы планирования территории поселкового, сельского Советов).
Нормативно-правовые акты, регулирующие комплекцию органов местного самоуправления и органов исполнительной власти по вопросам распоряжения землей, а также вопросы продажи и передачи бесплатно в собственность или в аренду конкретных земельных участков, определяют в качестве основных (базовых) документов, на которых должны основываться решения этих органов в области земельных отношений:

1. Градостроительную планировочную документацию:
- генеральные планы населенных пунктов;
- схемы планирования территорий, в том числе территорий поселковых и сельских советов;
- детальные планы территорий.
2. Землеустроительную документацию:
- проекты установления (изменения) границ населенных пунктов;
- проекты разграничения земель государственной и коммунальной собственности.

       Наличие этой документации гарантирует обоснованность и законность принимаемых решений в области земельных отношений и градостроительной политики.
Отсутствие этой правовой документации, как правило, служит основанием не только для отмены решений совета, но и для признания недействительным договоров аренды земли и государственных актов на право собственности на землю.
Отсутствие у населенного пункта (города, поселка, села) генплана исключает возможность его  эффективного и перспективного развития и рационального использования существующих ресурсов, создает невозможность законно решать возникающие юридические  и практические проблемы, в т.ч. развитие транспортной и инженерной инфраструктуры в рамках границ населенного пункта.

       Генеральный план города, поселка является основным планировочным документом, который позволяет определить направления и границы территориального развития населенного пункта, функциональное назначение его частей и строительное зонирование территории, содержит принципиальные решения по размещению объектов общегородского (общесельского) значения, организации улично-дорожной сети и дорожного движения, инженерной подготовки и благоустройства, защиты территории от опасных природных и техногенных процессов, по  сохранности объектов историко-культурного наследия, определяет очередность освоения территории строительством объектов.

       Генеральный план населенного пункта после соответствующих согласований утверждаются местным (городским, поселковым или сельским) Советом и является документом, обосновывающим новые территориальные границы населенного пункта, т.е. он является правовой подосновой для проекта землеустройства в отношении установления (если ранее не принималось согласно ст.174 Земельного кодекса решение об  установлении) или изменения ранее установленных этих границ.

       Судебная практика в спорах между органами местного самоуправления и органами исполнительной власти по распоряжению землей свидетельствует  о том, что отсутствие установленных согласно ст.ст.173-175 Земельного кодекса Украины границ населенных пунктов, является основанием для непризнания полномочий органов местного самоуправления в части распоряжения землей.
В отношении сельских населенных пунктов в качестве документации, обосновывающей существующие или новые (расширенные) границы села достаточно разработать и утвердить схему планирования территории поселкового или сельского Совета, в состав которой должны быть проектные обоснования границ населенных пунктов, входящих в Совет.
Для решения вопросов размещения конкретных объектов в населенном пункте, необходимо разработать и утвердить решением соответствующего Совета детальный план территории района, квартала или части квартала населенного пункта.
Наличие этой градостроительной документации и ее соблюдение дает гарантии законности, обоснованности и правильности принятым решениям Совета.

       Проект землеустройства в отношении установления или изменения (ранее установленных согласно законодательству) границ населенного пункта определяет конкретные его границы. Решение Верховной Рады АРК, основанное на проекте землеустройства об установлении (изменении)  границ,  определяет исключительные самостоятельные полномочия Совета по распоряжению землей в пределах этих границ.
     С учетом того, что проект установления (изменения) границ выполняется в соответствии с генпланом или схемой планирования территории сельского Совета, эти виды землеустроительной и градостроительной документации совместно являются основными(базовыми) документами, подтверждающими исключительные полномочия соответствующего городского, поселкового или сельского Совета на распоряжение землей в пределах этих границ.
Имеющаяся в настоящее время проектно-планировочная документация (генеральные планы населенных пунктов, проекты детальной планировки) требуют их доработки (корректировки) в соответствии с современными требованиями, инвестиционными предложениями в отношении рекреационного и жилищного строительства, особенно строительства индивидуальных домов на приусадебных участках и индивидуального дачного строительства.
Действующее законодательство не устанавливает ограничений в отношении состава земель населенных пунктов: в их границах могут находиться все категории земель, в том числе и земли сельхозназначения.

       Включение в границы населенных пунктов (городов, поселков и сел) дополнительных территорий следует осуществлять на основании Генерального плана развития города, поселка, схемы планирования территории поселкового, сельского советов и юридически закреплять решением Верховной Рады АРК об утверждении проекта землеустройства и об установлении или изменении границы населенного пункта.

       Законодательство предусматривает возможность финансирования всех видов проектно-планировочной градостроительной и землеустроительной документации, как из бюджетных средств, так и за другие, незапрещенные законом, средства. Отсутствие бюджетных средств на их выполнение создает предпосылки для привлечения инвестиционных средств на основании двустороннего (Инвестор-Исполком совета) договора или в порядке платежей по поручениям, которые Исполком расходует в качестве Заказчика на выполнение работ. Привлечение внебюджетных (инвестиционных) средств на выполнение этих работ возможно также по трехстороннему договору: Исполком (заказчик) – Инвестор(плательщик) – Подрядчик(исполнитель).
Актуальность увеличения поступлений денежных средств в местный бюджет обуславливает необходимость внедрения более эффективных арендных отношений в области землепользования.
Пересмотр устаревших низких арендных ставок, установленных в процентном отношении от нормативной денежной оценки земельных участков и определение этой оценки с учетом более реальных ценовых подходов, введение дифференцированных размеров арендной платы за пользование землей позволяют значительно увеличить поступления в местный бюджет. Но эти меры должны основываться на технической документации по нормативной денежной оценке земельных участков, выполненной в строгом соответствии с Законом Украины «Об оценке земель» и других нормативно-правовых актов.

Техническая документация по нормативной денежной оценке земель используется в качестве правовой базовой основы для:

- определения размеров земельного налога и арендной платы;
- определение размеров государственной пошлины при совершении сделок в отношении земельных участков;
- определение размеров потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;
- разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель;
- определение размеров стартовой цены земельных участков.
Ст. 13 закона Украины «Об оценке земель» предписывает обязательность проведения нормативной денежной оценки земель в соответствии с государственными стандартами, нормами и правилами и другими нормативно-правовыми документами на всех землях, в том числе на землях населенных пунктов не реже чем один раз в 7-10 лет, а земель сельхозназначения - не реже, чем один раз в 5-7 лет.
При выполнении нормативной денежной оценки земель населенного пункта должны быть в полной мере выполнены все процедуры, расчеты, составлены все документы и материалы, предусмотренные нормативными актами.
Отступление от этих правил является прямым нарушением ст. 2-4, 12, 13, 18 Закона Украины «Об оценке земель» и, как следствие – служит основанием для отмены (признания недействительным), как ранее выполненной техдументации с отступлением от действующих в настоящее время нормативных актов, так и выданных из нее извлечений о нормативной денежной оценке конкретных земельных участков,  что в свою очередь может повлечь признание незаконными платежей, внесенных в местный бюджет на основании таких извлечений. Имеющиеся в настоящее время в органах местного самоуправления материалы денежной оценки земель, в основном, выполнены не в соответствии с действующим в настоящее время законодательством и нормативно-правовыми актами.
Органам местного самоуправления крайне необходима в настоящее время техническая документация по нормативной денежной оценке земель города, выполненная в полном объеме и в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, и оценивающая земельные участки с учетом современных оценочных требований.

       Учитывая то, что размер земельного налога, а также арендной платы определяются в процентном отношении от нормативной денежной оценки земельного участка, изменение размеров этих платежей (увеличение платежей в местный бюджет) возможно только на основе новой нормативной денежной  оценки земель населенного пункта, а также земель, расположенных за его границами.
Проектная организация ЗАО «КрымНИОпроект», действующая с 1946 года, расположена в городе Севастополе (99011, г. Севастополь, ул. Демидова,13) является единственной на Крымском полуострове организацией, которая выполняет комплексно и самостоятельно все без исключений  виды градостроительного проектирования (объемного и пректно-планировочного), все виды землеустроительного проектирования, все виды топографических и  земельно-кадастровых съемок, все землеоценочные работы, оказывает консультативные услуги в области земельно-правовых отношений,а также услуги по подготовке к заключению различных видов договоров.

       Наша организация – единственная проектная организация юга Украины, имеющая одновременно лицензии на градостроительное и землеустроительное проектирование, топографо-геодезические и землеоценочные работы.

       Наличие в организации большого количества высококвалифицированных специалистов различных областей, современных технических средств позволяют применять высокоэффективные технологии в проектировании, в процессе землеоценочных и топографо-геодезических работ, оперативно и в сжатые сроки завершать их с высоким качеством и с высокой точностью.

Наши специалисты оказывают непосредственную помощь органам местного самоуправления в определении схем привлечения инвесторов для финансирования проектных , землеоценочных и топографо-геодезических работ,  в подготовке проектов 2-х и 3-х сторонних договоров, а также в подготовке обоснований стоимости этих работ при подготовке бюджетных запросов, принимают участие в обсуждении этих обоснований в постоянных комиссиях и на сессиях районных, городских, поселковых и сельских Советов, в согласованиях разработанной проектной и другой документации, в сопровождении этой документации при прохождении государственной экспертизы, в работе сессий Советов при утверждении документации.

       Кроме проектных и топографо-геодезических работ, специалисты ЗАО «КрымНИОпроект»оказывают практическую помощь органам местного самоуправления в обосновании дифференцированных ставок арендной платы к договорам аренды, в определении стартовой денежной оценки права аренды для осуществления аукционов на право аренды земли, в подготовке всей документации для проведения земельных аукционов, осуществляют экспертную оценку стоимости земельных участков, непосредственно разрабатывают техдокументацию по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов и земель, расположенных за их границами.

Специалисты ЗАО оказывают помощь органам местного самоуправления в организации передачи земельных участков гражданам в составе жилищно-строительных товариществ и кооперативов, в подготовке к заключению договоров купли-продажи, аренды земли суперфиция, емфитевзису, сервитута и других договоров.

И.о. генерального директора ЗАО «КрымНИОпроект»	Ю.А. Шаршаков
Контактные телефоны:
И.о. генерального директора	Шаршаков Юрий Александрович   80506853317
Зам. генерального директора	Григорьянц Павел Саркисович      80505983011
Директор департамента землеустройства и градостроительства	Куценко Владимир Алексеевич      80504741774